[摘要] 中国商业地产联盟和商业地产专业研究机构RET睿意德中国商业地产研究中心近日联合发布了《中国商业地产2014/2015年度研究报告》，回顾了2014年商业地产行业四大特征，并展望了2015年四大发展趋势。
中国商业地产联盟和商业地产专业研究机构RET睿意德中国商业地产研究中心近日联合发布了《中国商业地产2014/2015年度研究报告》，回顾了2014年商业地产行业四大特征，并展望了2015年四大发展趋势。报告提出，通过回顾和展望可以看到，当前中国商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开始发生明显变化，由此表明，商业地产行业正在步住宅市场之后也开始出现“拐点”。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，拐点期的来临，企业必然会感受阵痛，短期向难，但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡沫，行业向好，逐渐步入专业化、规范化、国际化之路。
2014年中国商业地产呈现四大特征
一、商业地产由”两难”进入“三难”时代
商业地产行业一直突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性矛盾。而进入2014年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。
究其原因：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”；其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。
附：2012-2014年房地产投资开发指标完成同比变化情况
国家统计局数据显示，近三年，商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。
二、线上线下融合“有共识无模式”
2014年，无论是线上还是线下，对于未来的融合都持肯定态度，而且业界呼声很高，也有大量企业积力于O2O模式的探索，但迄今无本质突破，也未曾找到共赢模式，电商与实体商业之间的对抗多于合作。电商对实体商业造成的冲击，“心理影响”大于“实际影响”。虽然在过去一年里电商的社会影响力持续扩大，销售同比也大幅提升，但由于全社会消费市场规模基数大，网络零售市场交易占比仍不足9%。
三、商业运营竞争由“实”转“虚”
2014年，实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战，各类商业设施纷纷开始导入文化、艺术、旅游、科技等新兴元素，积极营创新的购物环境与氛围，不断加大精神、感官、交互等层面的内容供应，儿童游乐与餐饮等非购物类体验业态大受追捧，商业间竞争由“实”转“虚”。
四、开发商预期由“上调”改为“下调”
前几年，商业地产开发商通常主观调高项目预期，盲目调高项目定位，想当然地扩大商圈辐射范围，而去年以来，反其道而行之，面对招商难与运营难的客观现实，商业地产开发商普遍下调了对市场与项目的预期，许多原本定位为奢侈品卖场的转向轻奢，原本设定为市级项目的调整为区域商业，原本定位于区域商业的则调整为社区商业。同时，项目延期开业的现象也十分突出。
2015年中国商业地产呈现四大趋势
一、主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”
依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。
二、商场由“经营商品、经营品牌“转向”经营消费者“
过去的百货商场主要经营商品，购物中心主要经营品牌，传统的商业经营者关注业绩胜于关注消费者。在互联网时代，商场将更加重视消费者研究，通过大数据和云计算为消费者画像，并围绕他们的消费偏好进行全渠道营销，经营消费者将成为商业新的利润增长点。
三、商业品牌由“重规模“转向“重创新”
前几年，商业品牌注重开店步伐，纷纷扩大规模，但是去年以来，线上与线下、以及线下商业之间竞争加剧，倒逼品牌与业态创新，一些知名品牌正在通过多品牌策略做好细分市场，异业业态之间的复合也是未来创新的一大方向。一些商业品牌还正在积极尝试为小众群体定制产品，商业竞争同质化的问题有望改善。
四、开发商由“重资产”转向“轻重资产”并行
在房地产的黄金时期，商业地产开发商因看好物业前景，惯常采用自己开发和持有运营的“重资产”模式。在万达为代表的一些专业商业地产企业引导下，商业地产行业的“轻资产”模式悄然兴起。将地产投资与商业运营分离其实是国际商业地产界的主流做法，这一模式在中国的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。
2014中国商业地产十大影响力项目
1.武汉万达秀场—商业文化项目
开发商：武汉万达广场投资有限公司
项目信息：武昌区核心地段的武汉中央文化区总建筑面积340万平方米，是万达集团倾力打造的以文化为核心、兼具旅游、环保、商务、商业、居住功能为一体的文化项目。2014年12月完成首秀的“汉秀”建在楚河汉街的东端，是万达集团与美国弗兰克演艺公司合作的舞台节目。
关注理由：这是中国商业地产向体验经济转型的重要实验。
2.成都太古里—商业新地标
开发商: 远洋地产控股有限公司、太古地产有限公司
项目信息:开放式、低密度的街区形态购物中心成都远洋太古里于2014年11月开业，拥有超过10万平方米的体量，位于春熙路商圈，拥有便利交通和集中的客流优势，总体设计保留了古老街巷与历史建筑，同时融入现代独栋建筑，营造既传统又现代、开放自由的城市空间。
关注理由：现代都市的快节奏与传统文化的慢生活理念相结合，实现历史、人文、艺术和街巷购物交融的城市空间。
3.北京英特宜家—宜家全球大购物中心
项目信息：2014年12月开业的北京荟聚•西红门购物中心拥有21万平方米的体量，是英特宜家全球大的购物中心。它集一站式购物终点站，完美聚会场地，便捷交通及超大免费停车场，和儿童中心等功能为一体，其零售与体验业态均分各占50%。
关注理由：在购物中心纷纷去主力店化的背景下，英特宜家以家居主力店拉动购物中心，更为引人注目。
4.天津恒隆广场—“变脸“轻奢化
开发商：恒隆集团有限公司
项目信息：拥有26万平方米体量的恒隆广场于2014年9月开业，位于津门两大商业“金街”和平路与滨江道的黄金交汇地，以快时尚、漫画主题或本土设计品牌为特色，且三成品牌为首次引入天津市场；同时，打造“O2O”与实体商场相结合的全新模式。
关注理由：天津恒隆广场的定位与以往恒隆广场有所调整，为因应高端消费市场变化，加大轻奢与时尚品类比例，此项目经营前景备受关注，恒隆是否以此开启新产品线，还有待观察。
5.上海世博源购物中心—城市场馆设施增值运营案例
开发商：上海世博百联商业有限公司
项目信息：33万平方米体量的世博源于2014年4月开业，是上海大的综合型购物中心，是原有公共建筑的再利用。“世博源”以“水”元素贯通南北，以品味、潮流、时尚和乐活四个主题进行区域划分，为消费者提供零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、展示于一体的全天候、一站式消费服务。
关注理由：该项目是基于世博会建筑改建而成的超广域型综合购物中心，在保留原有建筑特色的同时，增加了景观亮点，将商业地产与景观、文化等内容结合起来，赋予购物中心新理念，成功打造后世博商圈。
6．北京龙湖长楹天街购物中心—北京年度大商业综合体
开发商: 北京龙湖置业有限公司
项目信息:2014年12月开业的长楹天街是龙湖在一线城市的天街项目，27万平方米的体量，也是北京东部大的商业综合体。通过四大主力店与场内300多家专卖店形成有效业态互补，并集合超过130家餐饮品牌形成京城体量大、品类全、品牌多的美食集结地，同时配以十多种不同种类的生活服务店铺。
关注理由：该项目虽然定位为区域购物中心，但是加大了社区服务配套业态的比例，加强与社区互动，增强消费者黏性，也是龙湖天街系购物中心的新尝试。
7.沈阳大悦城—升级改造“社交化“
开发商：中粮集团
项目信息：体量超过30万平方米的大悦城位于大东区，2014年完成升级改造，加大餐饮等体验式业态的比重，在四座分体建筑中间打造了一条“LOVEPARK爱情公园”的情感主题街，提升空间归属感，打造购物中心内场景化的体验式“社交空间”。
关注理由：改造后的沈阳大悦城，将购物中心从目的性消费为主的商业载体，转型为场景化的体验空间，其创新探索受到业界肯定。
8.昆明爱琴海购物中心—“双MALL模式”商业综合体
开发商:红星商业管理有限公司
项目信息: 位于昆明西山区的红星美凯龙体量近16万平方米，于2014年12月开业，是“家居MALL+商业MALL”的“双MALL模式”的商业综合体，也是西南地区的爱琴海购物公园。爱琴海打造了“一站式”购物和“体验式”消费的全生活购物中心。
关注理由：这是红星自己买地、自己规划、自己运营的个项目，这是红星在商业地产领域专业水平的真实展现。
9.郑州华润万象城—中原个都市购物中心
开发商：华润集团
项目信息：位于郑州核心区二七商圈的华润万象城于2014年11月开业，拥有22万平方米的体量，有Ole超市、冰纷万象冰场、金标百盛百货、中影国际影院为主力店，配以国际高端、时尚潮流、家庭体验三大主题元素的品牌，打造中部地区个高端购物中心。
关注理由：郑州商业一度领之先，其发展模式是百货业态处于主导地位。此次华润万象城是中原个真正意义上的都市购物中心，其前景自然备受关注。
10.杭州湖滨银泰in77—杭州地铁上盖综合体
开发商：银泰置地有限公司
项目信息：杭州个真正意义上与地铁无缝连接的城市综合体in77在2014年分期开业，是银泰全新高端商业品牌in旗下的标志性项目之一，总体量超过20万平方米，在湖滨规划5个区，打造集商业、人文景观、风景旅游为一体的综合性高端商业区。
关注理由：杭州个真正意义上与地铁的城市综合体，轨道交通对都市商业经营的影响与日俱增。
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