[摘要] 近期的楼市演绎愈发疯狂，有人认为房价会大幅下探，但也有人认为金九将迎来楼市成交大反弹，楼市调整年底结束。其实，楼市是这样的一个把戏吗？今年的楼市调整似乎更有味道。
近期的楼市演绎愈发疯狂，有人认为房价会大幅下探，但也有人认为金九将迎来楼市成交大反弹，楼市调整年底结束。其实，楼市是这样的一个把戏吗？今年的楼市调整似乎更有味道。中国楼市经过13年的疯狂上涨后，房价的价位已经远远超越历史的高位，而房价是居民消费能力的象征，高房价只会压垮一些真正买房群体的经济能力，而投资成分的楼市需求，只会增加别人的压力和房租的上涨。至少从目前来看，的房租都在上涨，房租不动，说明楼市需求不断挤兑，只是流向不一样。
如果以我个人观点来看，我觉得中国楼市目前还没真正的转向，因为房租的市场依然是个滚烫的负担，而且在不断增长……以下特别总结当下楼市实时的十种形态。
楼市的三种现象：
一、空置房率过高成为房市巨大隐患
中国正面临房屋市场的价格调整，部分城市房屋近年来供过于求，银行收紧房屋借贷也造成雪上加霜效应。对于那些销量不济且杠杆率很高的企业而言，他们的降价幅度可能更大。
空置房率过高成隐患
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心早前发布的一份报告称，2013年中国住房整体空置率为22.4%，平均五户至少即有一空，已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。空置的房屋很可能导致房主蒙受经济损失，一旦房价下跌30%，其中11.2%的房主将成为负资产人士。中国目前正面临房屋市场的价格调整，原因有多个，包括北京和上海以外的城市房屋近年来供过于求，银行收紧房屋借贷也造成雪上加霜效应。地产发展商寄望中央的城镇化政策，可以增加城市的房屋需求，但就算城市人口增多，也只会是杯水车薪。
二、樊纲谈楼价调整：均幅不会超过5%
楼市下行风险正在一步步被“坐实”，今年整体下跌风险究竟多大？中国改革基金会会长、国民经济研究所所长樊纲上周末在北京大学汇丰商学院EDP经济论坛上预测，“这一轮房价调整平均幅度不会超过5%”。
樊纲认为，当前房价到了新一轮调整的时候，这和前两年（2009-2010年）经济过热有关，不过这轮房价调整幅度不会过大，从平均范围来看，约在2%-3%，或不超过5%。据介绍，目前购房者的入市信心尚未恢复，“观望”情绪弥漫。
三、本轮楼市调控年底结束 新国五条或终结使房贷放松
20年前的1994年，中国房地产市场由于所谓的“过热”，招来了实行土地出让金制度后的首次调控，广州大量高层住宅及写字楼开发受抑制，直至1996年经济软着陆后，才逐渐恢复，但众多写字楼烂尾直至今天尚未完全解决。接着1997年后的亚洲金融风暴重创香港楼市，香港楼价暴跌67%以上，直至2003年才触底回升，国内经济及房地产也受到严重影响。1998年政府出手救市，把大量房改房出售给职工，带动了商品房开发迎来新的发展空间。之后，又把住宅交易契税从6%降到3%，再降至1.5%，极力鼓励老百姓买房。温故而知新，历史告诉我们：每当国内经济需要房地产拉动时，政府都会毫不迟疑地出手。
本轮楼市调控年底结束新国五条或终结
近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在调整。这三年一次的调整期之间有什么相同与不同的原因？恢复的动力是什么？调整何时结束？
这三次市场调整期的GDP增速数据，无独有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%，2012年由9%以上的增速下滑至7.4%；2014年一季度亦下滑至7.4%（见图示）。可见，经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。
2008年楼市给我们的印象是什么呢？是量价的大幅度下行：广州市2007年末房价在1万元/平方米，到2008年末降至8000元/平方米。产生原因是经济波动，是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢？是四万亿货币投放对经济的强刺激，是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是，成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购，2009年末房价回复到1万元/平方米，成交量从2008年553万平方米暴涨到2009年978万平方米。
整个调整期一年半时间。2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策，致使房价出现窄幅回调。调整期15个月，在2012年下半年，房价又被推了上去，其恢复动力来自需求以及货币宽松政策（2012年货币供应量M2的平均增幅为14%，月份达到16%）。信贷放宽推动需求，转化为成交量，推升房价。虽然有限购限贷等调控因素，但由于需求强劲，2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。2013年新“国五条”出台，引发本轮调整期在去年底开始。
本轮波动与上二次波动的不同是，以前二次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的，这一次市场内部发生了变化，供需关系失衡，主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧，使购房人陷入观望。据统计，广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。这一次调整会有什么支撑楼市的动力？前两次一次是政府主动救市，另一次是信贷松动。那么这一次会出现吗？地方政府至今没有敢于充当放松限购的“笫一个吃螃蟹的人”。
去年以来，央行并未出台任何住房信贷政策，按揭贷款落实不到位完全是商业银行的逐利行为。央行和银监会高层在此前的表态，就是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。接下来，只要房贷放松，则成交量会大幅提升，房价随之止跌回升。乐观估计，传统的房地产“金九银十”销售旺季仍会如期而至，而本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。四、房价跌过了头 自然就会有人买了
近来，房地产市场越来越“冷”了。据实时消息，5月份70个大中城市新建商品住宅价格，有半数环比下降。另据统计，今年1至5月份，住宅新开工面积同比下降21.6%、销售面积降9.2%、销售额降10.2%。这使得不少人悲观情绪陡增，有的甚至预测称，中国楼市下半年就会出现“断崖式”暴跌。
经过“黄金十年”的飞快发展，我国人均住房消费水平已超中等收入国家，不少二、三线城市房屋出现过剩。据测算，去年我国城镇住宅总量有200多亿平方米，平均每个城镇家庭都大致拥有一套住房，部分中小城市户均占有套数更高。北京、上海等一线城市虽未出现过剩，但价格超出了一般居民的承受能力。国际货币基金组织数据显示，全球十大最昂贵房地产市场，我国占了7席。楼市说到底是由市场决定的，房价说到底要与经济发展和城乡居民收入水平相适应，供给过剩了自然要回调消化，价格高了早晚要降下来。从这个意义上讲，当前我国楼市走“下坡路”，是房价虚高、供需结构变化下市场正常调整的结果，属于合理价值回归，不是因为出现了什么不可控的特殊情况。
调整不等于崩盘。相反，调整有助于防止泡沫过度积聚，有利于持续健康发展。当然，本轮楼市调整周期和幅度可能会相对较长、较深，甚至不排除非核心区和前期涨幅过高、透支需求的区域，出现房价持续、大幅下跌等深度调整现象。
同时还要看到，支撑楼市健康发展的需求因素并未改变或消失，这使得调整也不会演化成剧烈震荡。比如，城镇化支撑。与一些国家楼市泡沫快速破灭时城镇化率高达70%多不一样，目前我国城镇化率仅53%，按户籍算只有36%。
按国际经验，我国仍处于城镇化率快速发展区间，而城镇化代表的是对住房的需求。又如，刚需的支撑。我国今年有700多万大学毕业生，每年还要增加几十万，这些人绝大部分都会进入城市购买住房。另据调查，去年外出农民工约1.7亿，租房居住的占36.7%，租房部分也属于刚需。婚房、改善性住房方面的需求也相当可观。
刚需的特点是如果今年买的少，明年或者后年就会相应增多。再比如，保障房建设的支撑。目前我国形成了包括廉租房、公租房、棚户区改造等覆盖低收入群体的住房保障体系，仅去年就开工建设保障房666万套，今年还将至少完成新改造棚户区“470万套以上”的目标。这些保障性安居工程，是重大民生工程，也是我国楼市的重要组成部分，会在稳定房地产市场上起到“四两拨千斤”的作用。此外，中国人长期以来“有钱就买房置地”的消费观念，一时不会改变，房价跌过了头，自然就会有人买。
房地产是国民经济发展的重要支柱。如果无视房地产市场自身规律，把正常调整视为“崩盘”，势必会引发恐慌，合理的住房消费就会大受影响，与楼市紧密关联的各行各业就会受到冲击。有关部门要管理好市场预期，并密切关注和警惕房价下跌对宏观经济造成的伤害及可能引发的风险。可以确信的是，只要善于发挥好市场的决定性作用，更好地发挥政府的作用，保持楼市稳定发展不成问题。
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