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可能是今年最有料分析:一家大型银行视角下的房地产市场

21世纪经济报道   2017-11-30 09:09

[摘要] 变局之下,风起云涌。我国房地产市场化改革至今已有20年,但这期间的市场绝不平静,既有大周期、小周期的叠加影响,又有调控压顶、骤冷骤热的变局。每当市场开启一个新的周期之时,外界往往很难对纷乱的市场信号做出理性分析。

变局之下,风起云涌。

我国房地产市场化改革至今已有20年,但这期间的市场绝不平静,既有大周期、小周期的叠加影响,又有调控压顶、骤冷骤热的变局。每当市场开启一个新的周期之时,外界往往很难对纷乱的市场信号做出理性分析。

恰在此时,各种观点便新鲜出炉。其中既有老调重谈者,又有人云亦云者,更有哗众取宠者。

现阶段也被很多人视为一种“变局”。一方面,房地产市场本身正在从“黄金时代”过度至“白银时代”,并购重组只是表象,经营模式的改变才是里子;另一方面,十九大报告出台,宣告楼市调控的常态化和长效化,政策环境需要重新被评估。

在这种情况下,如何对市场做出全面、理性、深入的判断?

我们听惯了太多专家的观点,开发商的说辞也难有新意。对于另一个重要的市场参与者金融机构,其观点却很容易被忽略。

在大多数情况下,金融机构站在房地产市场的“后台”,与房价、地价等热点话题似乎并无直接关系。但其几乎作用于从供给到需求端全部环节,不仅不可或缺,且随着资本化时代的到来,这种作用还会越来越大。因此,金融机构的楼市视角,对市场的参考价值是很大的。

本文的观点选自中国民生银行地产金融事业部发布的《中国不动产金融研究报告2017》,该报告已连续十年发布。此外,中国民生银行行长郑万春、副行长石杰在“中国不动产金融年会?2017”上的发言,也被收录到本文中,这些发言的大部分至今未公开。

2017年的房地产形势

今年的房地产形势,共有三个特点:

第一,调控政策趋紧。2016年国庆以来,全国74个地级以上的城市出台了200多次调控政策,内容涉及到限购、限贷、限价、限售、限商,等等,调控的范围和严厉程度前所未有。我们总结,未来可能出台一个长效机制,包括发展租赁住房、发展公有产权住房等各个方面。

第二个特点,在这种监管形势下,2017年市场表现非常优越,市场的韧性很强。1—10月份,全国商品销售额10.3万亿,2017年全年预计超过上年,创年度新高,但增速下滑。投资方面,1—10月,房地产开发投资额9.1万亿,增速7.8%。

第三个特点,分化趋势加剧。房地产的分化是非常严重的,一个是区域分化,根据历史数据,从2014年12月到2017年9月,一二三线城市市场发生了巨大的分化。但最核心的,还是行业内的分化,行业集中度快速提升。今年排名前30的房企,2016年的销售额占到21.4%,2017年已经达到37.9%。前50名的房企,去年市场占有率是35%,今年达到44%。

房企融资形势

房地产企业的融资形势也有三个主要特点。

第一,资金成本上升。由于利率市场化,互联网金融冲击,持续存款继续流向各类表外资管产品。在银行存款增长乏力的情况下,存款增速接近了历史最低。所以,代表银行资金成本的SHIBOR上升160bp,代表无风险利率的国债上升150bp,代表非金融企业融资利率的企业债上升200bp。请各位注意,这将是一个趋势。所以,地产金融的资金成本还会上升。

第二,融资结构发生了巨大的变化。2017年与往年相比,强实抑虚,1-9月房地产贷款增加4.4万亿,增速回落。在非信贷融资中,除了信托外,各类资管及银行同业规模同比减速,甚至出现了余额下降。

第三,融资模式创新。在中国地产业20年中,2017年是融资模式上的一个创新年,产品层出不穷,资产证券化、PPP、文化资产、长租公寓等都有新的产品出现。

十九大报告的信号

十九大报告明确指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

住有所居至少有三层内涵要求:

第一、要进一步深化住房制度改革,建立长效机制,解决广大群众的住房问题,满足人民群众住房的基本需求。要做到高端有市场、中端有支持、低端有保障,多主体供给,多渠道保障,租购并举。不仅有商品房,还要有一定量的保障房;不仅可以购买,也可以租赁;购买的可以是商品房,也可能是保障房;租赁既可以是商业性租赁,也可以是保障性租赁。总体上说,在社会主义市场经济体制下,要发展以产权商品房为主体的多层次住房体系。

第二、必须保持一定量的总供给。无论租、购,都要以一定量的房子为前提。目前,中国城镇化水平为57.4%,在城镇化完成之前,中国房地产行业的规模化发展还大有可为,房地产行业依然具有很强的活力。我想这也正是中国房地产市场1998年以来,历经多轮周期调整,依然发展迅猛、韧性十足背后真正的原因。

第三、要提高住房品质。在新时代消费转型升级的大背景下,更要重视房地产服务人民群众生产、生活的作用和功能,以满足人民群众日益增长的美好生活需要。住房不再单单是水泥砖瓦,而应该是功能齐全、健康舒适的宜居之所。要进一步加强科技在地产领域的运用,发展绿色低碳节能环保地产。

当前所处的阶段

房地产进入了一个新周期。过去20年房地产市场的主要矛盾是城镇化跟住房供给不足的矛盾。但是进入新时期以后,主要矛盾由总量问题转变为结构问题,由数量问题转变为质量问题,由不够住变为住得不好、住得太贵的问题。

所以,地产金融事业部作为中国民生银行专门经营房地产公司金融业务的战略单元,其对市场的判断是三期叠加:行业高位平台期、存量增量互补期、市场竞争显现期。

行业高位平台期,我们判断房地产的量价将进入高位的平台期。供应的需求将会更加匹配。行业迎来一个平稳持续的发展。

存量、增量的互补期。新增建设用地的规模和增速都在下降,存量市场逐步打开空间。这不仅体现在并购重组将成为大趋势,而且旧改、棚改、租赁、资管都有很大空间可操作,资产证券化也将成为前景广阔的地产金融商品模式。

市场竞争显现期。经过这么多年的发展,以及行业内的人才流动,各家房地产企业的发展模式几乎都被摸透了。有的突出高周转、快速扩张,有的强调稳健经营,追求均衡发展;有的聚焦一二线、有的全国布局综合发展;有的擅长并购重组,有的精耕城市更新;有的主打绿色科技住宅,有的擅长高端精品项目。不管怎么样,优秀房企的经营模式已经显性化,未来的竞争,就在这种显性化的环境中展开。

下半场怎么走?

第一、发展理念转变。从宏观经济形势和统计数据看,明年国民经济继续保持中高速发展态势的基础比较牢固,政府不再唯GDP拉动论英雄。在房地产领域,不再过分依赖短期行政手段调节,会更加注重房地产对国民经济和社会发展的综合贡献,从土地、财税、金融等深层根源方面进行全面规划、加以理顺,构建长效机制,促进行业长期稳健发展。

第二、区域布局调整。以核心城市为中心的人口集聚趋势不可逆。由此带来房地产发展的布局也随之发生了变化,更加向大城市及其周边城市群集中。在国家规划上,也是要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。一方面农业转移人口市民化,城市城镇人口增加;另一方面是产业结构升级、第三产业占比快速提高、经济增长由投资拉动、出口拉动向消费拉动、创新拉动的模式转变,进而引导人口在城市间转移和重新布局。

第三、市场主体重构。行业分化、企业分化、集中度提高,这是行业的大势所趋。我们看到,市场份额越来越向龙头企业集中,30强、50强房企的市场占有率增长很快。虽然房企的经营模式各有差异,但是在这种周期性明显的行业中,跨周期经营能力,对于长期生存和发展至关重要。

地产金融的变化

大家都说高负债、快周转的杠杆驱动模式不可持续,大资管时代下的融资模式需要调整。那么作为金融机构,我们关心的是两件事:引导企业降杠杆,关注大家都在谈的新兴领域。

在融资方面,以前我们着重项目,但是现在要从项目到企业,从传统的开发贷款到资本市场,到定增发债。以前我们更多是存量,而现在我们要通过并购、城市更新、资产证券化,解决存量的问题。

现在企业与企业的竞争,绝对不是单一企业的竞争,而是价值链和生态链的竞争,我们会做客户的客户,也就是说,服务你的客户就是服务你。现阶段,融资已经是附属手段,最终帮助企业做好财务管理则是更重要的。

很多人都在讲未来房地产企业到哪里去?房地产要延伸到哪里去?要到教育去,要到医疗去,要到文娱去。怎么去?我们帮助你,从商住到教育、到医疗,我们的地产基金会帮助你做好这一切,这就是我们的手段创新。

我们仔细研究各大房企的变化,管理范围扩大了,融资需求更多元了,对融资的时效也提高了。所以,未来产品复杂度远远高于一个简单的开发贷款,而且跨机构、跨界服务更多了。这就要求金融机构整合所有的资源来做跨界服务。

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